2005年12月 9日 (金)

不動産競売の民間開放について

つい先日、不動産競売(担保権に基づく)の執行手続を民間に開放して、換価処分の迅速化をはかる制度の検討が、法務省ではじまるような記事が掲載されておりました。すでに、ろじゃあさんや、JAPAN LAW EXPRESSさんのブログなどでも、詳細に紹介されております。(新聞記事はこちらです。日経ニュース

民間開放といえば、つい建築基準法上の確認申請手続きを行う「民間確認検査指定機関」を連想してしまいますが、ほかにも駐車違反を取り締まる民間業者とか、話題になっていますね。このブログでも二度ほど「公権力の民間移譲」について取り上げましたが、公権力を突如手にした民間人の「恐怖」(強権政治)といったものは、私自身が身をもって痛感しましたので、あまり良い印象を持っておりませんが、そういった主義主張は抜きにしまして、担保権実行による競売手続の民間移譲(民間開放)によって、どのような効果が期待できるか、問題点をすこし明らかにしてみたいと思います。

どうして、現状の不動産競売手続には、時間がかかるんでしょうか。(このあたりは、法律専門家の方向けではなく、一般の方向けに書いておりますので、細かいところは省略いたしますね)大阪の現状からしか、私は理解しておりませんので、全国的にあてはまるかどうかは、疑問ですが、まず絶対的に執行官さんの数が少ないこと。(執行官には職務の管轄というものがあるのをご存知でしょうか?たとえば豊中、箕面の地区の執行は○○さん、といった具合)たまたま、同じ頃にたくさんの執行事件が重なりますと、こっちは急ぎでも、執行官さんはなかなかやってきてくれません。執行調書や現況調査書の作成など、デスクワークもありますので、執行を申し立てたその日に執行してもらえる、というものでもありません。それから、不動産鑑定士さんの鑑定意見作成の問題や、入札までの裁判所の手続のスピードにも問題があるかもしれません。こういった問題点につきましては、民間開放によって手直しをはかれる余地が多分にありそうですから、一般的には迅速化がはかれるのではないでしょうか。

ただ新聞報道のように、どんなに頭の良い方が参集して、どんなに立派な新法を制定して競売制度の民間開放を図ったとしましても、「かならず」問題点として残ることが確実に思われる点がふたつほどあります。

ひとつは弁護士の大量増加時代の到来による「リーガルコスト」の増加です。想定されておりますのは(担保権の実行としての不動産競売)ですので、直ちに「明渡し執行」とは結びつきませんが、たとえば「現況調査」の段階から、債務者側に弁護士が代理人として就任して、執行官(的な立場の人)側へ法律上の問題点などを意見書として提出すれば、「買いたい」と思う人にはかなりプレッシャーになります。また現実の執行の場面において、ご承知のとおり、適法に明渡の妨害(言葉は悪いですが)によって執行を延期させることも可能ですし、入札段階で高値入札(→取下げ→保証金取り戻しの繰り返し。ただし複数人の協力者必要)によってこれまた入札を妨害することも可能です。(くわしい方法論につきましては、弁護士のモラル上の問題もあり、ここでは控えさせていただきますね。興味のある方は、ご自身でお調べください)刑事的な告訴などによって警察の協力を仰ごうとしても、これまた明確な証拠でもないかぎりは動いてもらうことは期待薄です。民法が改正され、民事執行法が債権者有利に改正された現代においても、なかなか「明渡の執行」を必要とする競売手続の迅速化は期待できないところであります。べつに悪者に手を貸す、といったことではありませんが、弁護士に執行終了までの時間かせぎを依頼して、その時間に土地を有効利用して多大な利益を上げるといったことも現実には行われているわけでして、民間機関側の代理人になることも含めまして、今後の弁護士の数が飛躍的に増加するなかでの「おいしい」領域に発展する可能性は高いものと思います。そういったことからすると、おそらく不動産競売手続へのリーガルコストの上乗せは避けて通れないところかな、と(私は)予想しております。

そして、もうひとつの問題が「談合」でしょう。破産管財人をやっておりまして、この不動産の売却に関しては、本当に誘惑が多いです。(法律事務所にやってきて、堂々と「うちに売ってくれたら、領収書のいらないこれだけのお金、先生にバックしますよ」みたいな話を平気でされます。なんでこんな勧誘がまかりとおるのか、不思議ですが)もちろん、競売手続が民間開放されましても、公正、公平な入札手続が維持されるでしょうが、応札には、ツワモノの業者さんがゾクゾク登場されるでしょうから、これまた民間人の「突然の公権力保持」の弊害は必至だと思われます。現状の裁判所による競売手続の遅延化が非難されてはおりますが、こういった「ツワモノ」相手に公正な競売手続が維持されているのは、そこに「裁判所」が直接からんでいるからでして、民間開放によっていくら担当者に「準公務員」的な立場が付与されるものであっても、民間機関のコンプライアンスには穴がかならずあくような気がいたします。(職員の給与がたいへんな高給であれば別ですが)

なお、アメリカのある州では、民間開放によって平均3ヶ月程度で執行を終了させている、とのことですが、このあたりはどうやって迅速化を図っているのか、海外の事情に詳しい方にご教示いただけるとありがたいです。おそらく警察の協力や、執行担当者への尊敬の念など、文化や国民性の違いが反映しているところも大きいのかな、とも思いますし、また命をかけて、執行に取り組む専門弁護士の職域のようなものなのかもしれません。

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